Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung nach Miet­min­de­rung

Eine Mietminderung wird grundsätzlich auf Basis der Bruttomiete einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen berechnet. Deshalb muss sie auch bei der späteren Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Hier erfährst du, wie du als Vermieter:in bei der Nebenkostenabrechnung nach einer Mietminderung vorgehst und wie du den Minderungsbetrag korrekt berechnest. 

Eine Mietminderung betrifft nicht nur die Nettokaltmiete, sondern grundsätzlich die Bruttomiete einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beziehungsweise einer Betriebskostenpauschale. Dadurch muss die Mietminderung auch bei der späteren Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Entscheidend ist, die geminderte Miete und die tatsächlich entstandenen Betriebskosten rechnerisch korrekt zusammenzuführen.

Eine Mietminderung kommt nach § 536 BGB infrage, wenn ein Mangel die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt. Das kann beispielsweise bei Mäusebefall, Schimmel oder einer defekten Heizung der Fall sein. Unerhebliche Beeinträchtigungen berechtigen dagegen nicht zur Mietminderung. 

Ob und in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann, hängt vom konkreten Mangel und dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab. 

Gut zu wissen: Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist grundsätzlich die Bruttomiete. Dazu gehören die Nettokaltmiete sowie die Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beziehungsweise eine vereinbarte Betriebskostenpauschale. Deshalb wirkt sich die Mietminderung auch auf die spätere Nebenkostenabrechnung aus.

Beispiel: 

• Kaltmiete: 700 € 
• Nebenkostenvorauszahlung: 200 € 
• Bruttomiete: 900 € 

Bei einer Mietminderungsquote von 10 Prozent mindert sich die Bruttomiete um 90 € monatlich. Der Mieter zahlt für den Zeitraum der Mietminderung somit 810 € statt 900 € pro Monat. 

Wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, hängt vom konkreten Mangel und dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Mietminderungstabellen können anhand bisheriger Gerichtsurteile eine Orientierung bieten. Die dort genannten Minderungsquoten lassen sich jedoch nicht automatisch auf andere Fälle übertragen.

Bei einer berechtigten Mietminderung kann erst nach der jährlichen Nebenkostenabrechnung abschließend ermittelt werden, ob sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt. Dafür werden die tatsächlich geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtmiete unter Berücksichtigung der Mietminderung gegenübergestellt. 

1. Ausgangssituation laut Mietvertrag 

• Kaltmiete pro Monat: 700 € 
• Nebenkostenvorauszahlung pro Monat: 200 € 
• Bruttomiete pro Monat: 900 € 
• Bruttomiete pro Jahr: 10.800 € 
   

2. Mietminderung 

Bei einer Mietminderung von 10 Prozent über vier Monate ergibt sich zunächst: 

• Mietminderung pro Monat: 10 % von 900 € = 90 € 
• Mietminderung über vier Monate: 4 × 90 € = 360 €
• Tatsächlich geleistete Zahlungen: 10.800 € – 360 € = 10.440 € 
   

3. Tatsächliche Jahreskosten 

Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums stehen die tatsächlich angefallenen Betriebskosten fest. Im Beispiel ergibt sich aus der jährlichen Kaltmiete und den abgerechneten Betriebskosten eine Gesamtmiete von 10.640 €. 

Das entspricht rechnerisch einer monatlichen Gesamtmiete von: 

10.640 € ÷ 12 = 886,67 € 

4. Mietminderung auf Grundlage der tatsächlichen Betriebskosten  

886,67 € × 4 Monate = 3.546,68 € 
10 % davon = 354,67 € 

5. Geschuldete Gesamtmiete 

10.640 € Gesamtmiete 
– 354,67 € Mietminderung 
= 10.285,33 € 

6. Guthaben oder Nachzahlung ermitteln 

Den tatsächlich geleisteten Zahlungen von 10.440 € steht damit eine geschuldete Gesamtmiete von 10.285,33 € gegenüber. 

10.440 € – 10.285,33 € = 154,67 €

In diesem Beispiel ergibt sich für den:die Mieter:in somit ein Guthaben von 154,67 €. 

Liegt ein erheblicher Mangel vor, der die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beeinträchtigt, mindert sich die Miete grundsätzlich kraft Gesetzes. Eine Genehmigung von dir als Vermieter:in ist dafür nicht notwendig. 

Ein während der Mietzeit auftretender Mangel muss dem:der Vermieter:in unverzüglich angezeigt werden (Mängelanzeige). Liegen die Voraussetzungen für eine Mietminderung vor, kann die Mietpartei die Miete entsprechend mindern. Unterbleibt die Mängelanzeige, kann das Minderungsrecht eingeschränkt sein. 

Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt vom konkreten Mangel und dem Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Eine feste Frist, die Vermieter:innen vor Beginn einer Mietminderung grundsätzlich zur Mängelbeseitigung eingeräumt werden muss, gibt es nicht. 

Zeigt dir dein:e Mieter:in einen Mangel an, solltest du zunächst prüfen, wodurch er verursacht wurde und wie stark er die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Sorge möglichst schnell für die Beseitigung des Mangels. Ist der Mangel behoben, entfällt grundsätzlich auch die Mietminderung für die Zukunft. 

Bestehen Zweifel daran, ob eine Mietminderung berechtigt oder ihre Höhe angemessen ist, kann insbesondere bei größeren Minderungsbeträgen rechtlicher Rat sinnvoll sein.

Weitere Informationen findest du in unserem Ratgeber zum Umgang mit einer Mietminderung. 

Für die Nebenkostenabrechnung ermittelst du zunächst die tatsächlich entstandenen umlagefähigen Betriebskosten und stellst sie den geleisteten Zahlungen gegenüber. Bei einer berechtigten Mietminderung musst du zusätzlich den Minderungsbetrag für den betreffenden Abrechnungszeitraum berücksichtigen. 

Wenn du es dir leichter machen willst, kannst du dafür den Nebenkostenrechner von ImmoScout24 nutzen. Er führt dich Schritt für Schritt durch die Abrechnung und ermöglicht auch individuelle Anpassungen, etwa bei einer Mietminderung. Nach Fertigstellung kannst du die Abrechnung kostenlos herunterladen und als PDF an deine Mieter:innen verschicken. 

Eine berechtigte Mietminderung bezieht sich grundsätzlich auf die Bruttomiete einschließlich der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen beziehungsweise einer Betriebskostenpauschale. Deshalb wirkt sie sich auch auf die spätere Nebenkostenabrechnung aus. 

Erst wenn die tatsächlichen Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum feststehen, lässt sich abschließend ermitteln, wie die Mietminderung zu berücksichtigen ist. Stelle dafür die unter Berücksichtigung der Mietminderung geschuldete Gesamtmiete den tatsächlich geleisteten Zahlungen gegenüber. Daraus ergibt sich, ob dein:e Mieter:in eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben erhält.