ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Kaufpreise entwickeln sich bundesweit weiter stabil bis leicht positiv: Im Bestand +0,3 Prozent für Wohnungen und +0,5 Prozent für Häuser, im Neubau +0,7 für Wohnungen und +0,6 Prozent für Häuser.    
  
• Höhere Finanzierungskosten beeinflussen die Nachfrage: In den Metropolen verschiebt sich die Nachfrage auf den Mietmarkt  

Der deutsche Kaufmarkt zeigt sich trotz gestiegener Finanzierungskosten insgesamt preisstabil. Im bundesweiten Durchschnitt steigen die Angebotspreise im dritten Quartal erneut leicht. Gleichzeitig reagieren Kaufinteressierte auf Baufinanzierungszinsen von aktuell rund 4,3 Prozent: Die Nachfrage nach Kaufimmobilien geht in den Metropolen im Vergleich zum Vorquartal zurück, während das Interesse am Mietmarkt zunimmt.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die höheren Finanzierungskosten verschieben die Nachfrage spürbar: Gerade in den Metropolen orientieren sich Kaufinteressierte wieder stärker Richtung Mietmarkt. Gleichzeitig ziehen die Angebotspreise bundesweit leicht an. Umso wichtiger ist es für Kaufinteressierte, regional genau hinzuschauen und die eigene Finanzierung realistisch zu bewerten.

Im dritten Quartal 2026 zeigt sich die Nachfrage nach Kaufimmobilien zurückhaltender als im Vorquartal. In den acht Metropolen liegt die Nachfrage neun Prozent unter dem Niveau des zweiten Quartals, in ihrem Umland um acht Prozent. In kreisfreien Städten beträgt der Unterschied sechs Prozent, im ländlichen Raum zwei Prozent. In allen Regionsklassen liegt die Nachfrage noch über dem Niveau des dritten Quartals 2023. 

Parallel gewinnt der Mietmarkt an Nachfrage. Zwischen Mai und September gehen die Kaufanfragen im bundesweiten Durchschnitt um 7 Prozent zurück, während die Mietanfragen um 12 Prozent steigen. Im gleichen Zeitraum sind die Baufinanzierungszinsen gestiegen und liegen aktuell bei etwa 4,3 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.  

Die Angebotspreise für Bestandswohnungen steigen im dritten Quartal 2026 bundesweit um +0,3 Prozent auf 2.653 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich liegen sie damit +4,1 Prozent höher. Bei Häusern im Bestand steigen die Preise gegenüber dem Vorquartal um +0,5 Prozent auf 2.955 Euro pro Quadratmeter und liegen +3,6 Prozent über dem Vorjahresniveau. 

In den Metropolen zeigt sich im Quartalsvergleich ein differenzierteres Bild: Während die Preise im zweiten Quartal noch in allen acht Städten gestiegen sind, gehen sie im dritten Quartal bei Bestandswohnungen in fünf Metropolen zurück. Die stärksten Preisrücksetzer verzeichnen Berlin und Hamburg mit jeweils -1,5 Prozent, gefolgt von Frankfurt am Main mit -1,0 Prozent. In München und Stuttgart beträgt der Rückgang jeweils -0,4 Prozent. Gleichzeitig steigen die Preise in Düsseldorf um +1,0 Prozent, Leipzig um +0,7 Prozent und Köln um +0,3 Prozent.  

Im Jahresvergleich liegen die Preise für Bestandswohnungen in sieben der acht Metropolen weiterhin über dem Vorjahresniveau. München bleibt mit 8.309 Euro pro Quadratmeter mit deutlichem Abstand die teuerste Metropole; Frankfurt am Main folgt als zweitteuerster Standort mit 5.385 Euro pro Quadratmeter. Leipzig weist mit 3.074 Euro das niedrigste Preisniveau unter den Metropolen auf. 

Die Angebotspreise für Neubauwohnungen steigen im dritten Quartal 2026 bundesweit um +0,7 Prozent auf 4.196 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich liegen sie damit +2,5 Prozent höher. Auch Neubauhäuser verteuern sich um +0,6 Prozent auf 3.975 Euro pro Quadratmeter und liegen +2,5 Prozent über dem Vorjahresniveau. 

Bei Neubauwohnungen zeigt sich in den Metropolen ein geteiltes Bild: In vier Städten steigen die Preise, in vier gehen sie leicht zurück. Die stärksten Zuwächse verzeichnen Frankfurt am Main und Köln mit jeweils +1,0 Prozent, gefolgt von Stuttgart mit +0,9 Prozent und Düsseldorf mit +0,5 Prozent. Leichte Rückgänge gibt es in Hamburg mit −1,0 Prozent sowie Berlin und Leipzig mit jeweils −0,6 Prozent und in München mit −0,4 Prozent.  

Im Jahresvergleich liegen die Neubaupreise in allen acht Metropolen über dem Vorjahresniveau. München bleibt mit 10.541 Euro pro Quadratmeter mit deutlichem Abstand am teuersten, während Leipzig mit 4.734 Euro das niedrigste Preisniveau aufweist. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im dritten Quartal 2026. 

Die Mietsuche in Deutschland konzentriert sich zunehmend auf die Städte. Metropolen und kreisfreie Städte verzeichnen im dritten Quartal deutlich mehr Anfragen nach Mietwohnungen, während das Interesse im Umland und im ländlichen Raum nachlässt. Das zeigt das ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2026.  

Das Wichtigste im Überblick:

• Städte gewinnen, das Land verliert: Die Mietnachfrage steigt in kreisfreien Städten um 7 Prozent und in den Metropolen um 6 Prozent. Im Umland der Metropolen sinkt sie um 3 Prozent, im ländlichen Raum um 4 Prozent.  
  
• Mehr Suchende, kaum höhere Preise: Bestandsmieten steigen um 0,5 Prozent auf 9,01 Euro pro Quadratmeter, Neubaumieten um 1,1 Prozent auf 13,42 Euro. 
  
• Berlin wird im Neubau günstiger: Die Neubaumieten in der Hauptstadt sinken um 0,8 Prozent. Köln (+1,7 Prozent) und Hamburg (+1,4 Prozent) legen am stärksten zu.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Die Nachfrage nach Mietwohnungen konzentriert sich immer stärker auf die Städte. Dass die Mieten dort bisher stabil bleiben, ist eine gute Nachricht. Damit das so bleibt, brauchen wir mehr Neubau und wir müssen mehr Menschen den Weg ins eigene Zuhause ermöglichen. Wer Eigentum erwirbt, macht Platz auf dem Mietmarkt.

Die regionale Verschiebung ist klar zu erkennen: In den kreisfreien Städten liegen die Anfragen nach Mietangeboten 7 Prozent über dem Vorquartal, in den acht Metropolen 6 Prozent. Im Umland der Metropolen geht die Nachfrage um 3 Prozent zurück, im ländlichen Raum um 4 Prozent. Mieterinnen und Mieter zieht es dorthin, wo Arbeitsplätze, Hochschulen und Infrastruktur sind. Hinzu kommt: Viele, die jetzt zur Miete suche, haben zuvor zum Kauf gesucht. 

Trotz der steigenden Nachfrage bleiben die Angebotsmieten im dritten Quartal nahezu stabil. Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen liegt der bundesweite Durchschnitt bei 9,01 Euro pro Quadratmeter, 0,5 Prozent mehr als im Vorquartal. Neubauwohnungen kosten bei der Erstvermietung 13,42 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 1,1 Prozent. Im Jahresvergleich fällt der Anstieg etwas deutlicher aus: Bestandsmieten liegen 2,5 Prozent über dem Vorjahr, Neubaumieten 2,9 Prozent. 

Auch in den Metropolen ist das Bild im Bestand ruhig. In sechs von acht Städten bewegen sich die Mieten innerhalb eines Quartals zwischen −0,3 und +0,5 Prozent. Stuttgart (−0,3 Prozent) und Düsseldorf (−0,2 Prozent) werden etwas günstiger. Nur Hamburg (+1,0 Prozent) und Leipzig (+1,2 Prozent) legen stärker zu. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer basiert auf den Angebotsdaten des Immobilienmarktplatzes und betrachtet die Entwicklung realer Angebotspreise. Für die Einordnung werden mithilfe eines Machine-Learning-Modells Referenzobjekte herangezogen. Für den Mietmarkt wird eine Wohnung mit zwei Zimmern und 70 Quadratmetern als Referenzobjekt betrachtet. Die Auswertung bezieht sich auf den jeweils betrachteten Quartalszeitraum. Bestandswohnungen sind dabei Immobilien mit einem Baujahr von mehr als zwei Jahren zum Betrachtungszeitpunkt, Neubauwohnungen haben ein Baujahr von weniger als zwei Jahren zum Betrachtungszeitpunkt.