Du mietest dein Traumhaus zunächst und wirst Jahre später Eigentümer:in. Das klingt verlockend, birgt aber Risiken und oft höhere Gesamtkosten. Doch in einigen Situationen lohnt sich Mietkauf.
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Beim Mietkauf wird ein Teil der monatlichen Miete wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Das muss vertraglich festgehalten werden.
Mietkauf ermöglicht den Immobilienerwerb ohne sofortiges Eigenkapital oder Bankkredit.
Triff eine fundierte Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner zeigt dir, welche Option sich für dich langfristig finanziell mehr lohnt.
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Du ziehst als Mieter:in in ein Haus oder eine Wohnung ein und hast nach einer festen Laufzeit das Recht (oder die Pflicht) diese Immobilie zu kaufen. Von Anfang an einigen sich Käufer:in und Verkäufer:in bei diesem Finanzierungsmodell auf einen Kaufpreis und die monatliche Miete.
Oft wird eine Anzahlung fällig, die deine Kaufabsicht untermauert. Die Vertragslaufzeit wird individuell festgelegt. Oft sind es zehn oder 15 Jahre.
Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden
Denn er beinhaltet einen Immobilienkauf. Ohne notarielle Beurkundung ist ein solcher Vertrag rechtlich unwirksam.
In der Mietzeit zahlst du monatlich eine vereinbarte Miete. Ein Teil behält dein:e Vermieter:in als reguläre Miete, der Rest wird dir als Kaufpreis-Abzahlung gutgeschrieben. Häufig wird vereinbart, dass 70 Prozent der Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden.
Angenommen, der Kaufpreis des Hauses beträgt 250.000 Euro. Dann ergibt sich folgendes: 1. Du leistest zu Beginn eine Anzahlung von 50.000 Euro (das sind 20 Prozent).
2. Die Vertragslaufzeit wird auf zehn Jahre festgelegt.
3. Als monatliche Kaltmiete vereinbarst du 1.200 Euro, wovon 900 Euro auf den Kaufpreis angerechnet werden.
4. Über die zehn Jahre zahlst du insgesamt 144.000 Euro Miete; davon fließen 108.000 Euro (900 Euro × 12 Monate × 10 Jahre) in den Kaufpreis.
Zusammen mit der Anzahlung hast du somit 158.000 Euro des Kaufpreises abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld von 92.000 Euro, die du am Ende der Laufzeit aufbringen musst.
Beim Mietkauf fallen übrigens die gleichen Nebenkosten an wie bei einem normalen Immobilienkauf. So wird z.B. die Grunderwerbsteuer meist schon bei Vertragsbeginn fällig. Notarkosten und eventuelle Maklergebühren solltest du im Vorfeld einkalkulieren.
- In 2025 war die Nachfrage nach Mietkauf-Immobilien durchschnittlich 15 % höher als im Vorjahr.
- Der Anteil von Mietkauf-Angeboten ist konstant geblieben bei 18 % (Stand Ende 2025). Im Jahresvergleich ist er aber angestiegen, von durchschnittlich 12 % im Jahr 2024, zu durchschnittlich 18 % in 2025.
- Auch absolut ist das Angebot an Mietkauf-Objekten in 2025 deutlich gestiegen (um 80% vs. 2024) - d.h. es wird als Vermarktungsform immer etablierter.
Quelle: ImmoScout24
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Ein Mietkauf kann für bestimmte Situationen attraktiv sein, bringt aber auch erhebliche Risiken mit sich. Hier sind die wichtigsten Vorteile und Nachteile im Überblick:
| Vorteile | Nachteile |
Anders als beim klassischen Hauskauf benötigst du beim Mietkauf tendenziell weniger Eigenkapital. Da ein Teil des Kaufpreises über die Miete gezahlt wird, kannst du dir den Immobilienkauf auch ohne großes Startkapital ermöglichen. Oft verlangen Verkäufer:innen trotzdem eine Anzahlung.
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Die hohen Kosten: Anzahlung, Mieten und Schlussrate zusammengenommen fallen oft höher aus als der Kaufpreis bei einer sofortigen Finanzierung. Unterm Strich ist ein Mietkauf in vielen Fällen teurer als ein klassischer Immobilienkauf mit Bankkredit.
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Je nach Höhe von Anzahlung und Mietanrechnung kommst du mit weniger Fremdfinanzierung aus. In manchen Fällen brauchst du für den Kauf am Ende gar keinen Bankkredit, oder zumindest ist das erforderliche Darlehen deutlich kleiner als bei einem sofortigen Kauf.
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Die monatliche Miete ist beim Mietkauf meist höher als ortsüblich. Üblich ist ein spürbarer Aufschlag, da ein Teil der Rate zur Kaufpreis-Tilgung dient. Gerichtlich ist sogar festgelegt, dass die Mietkauf-Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um bis zu fünfzig Prozent übersteigen darf.
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Du kannst das Haus oder die Wohnung bereits bewohnen, bevor du endgültig kaufst. Dadurch lernst du die Immobilie und das Wohnumfeld über Jahre kennen. Etwaige Mängel oder Nachteile fallen dir früh auf, und du gehst kein Risiko ein.
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Es wird häufig vereinbart, dass du schon während der Mietzeit für Instandhaltung und Reparaturen verantwortlich bist. Das heißt, du trägst Kosten für nötige Renovierungen, Wartungen oder Sanierungen, obwohl du noch nicht als Eigentümer:in im Grundbuch stehst.
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Die monatliche Miete „verpufft“ nicht, sondern wird teilweise in dein eigenes Heim investiert. Du baust mit jeder Zahlung etwas Eigenkapital auf, anstatt nur die Kasse des Vermieters zu füllen.
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Wenn du im Laufe der Jahre in finanzielle Schwierigkeiten geraten solltest, kann dir bei Zahlungsverzug gekündigt werden. In einem solchen Fall verlierst du sowohl die Immobilie als auch all deine bisher geleisteten Zahlungen.
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Viele Verkäufer:innen erlauben Mietkäufer:innen, Umbauten oder Renovierungen vorzunehmen, solange keine Wertminderung entsteht. Du kannst dir dein zukünftiges Zuhause also bereits einrichten, als wäre es dein eigenes.
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Falls der:die Eigentümer:in während der Laufzeit insolvent geht oder das Haus zwangsversteigert wird, sind deine bisher gezahlten Beträge im Insolvenzverfahren wahrscheinlich verloren.
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Staatliche Förderungen oder zinsgünstige Kredite (z.B. von der KfW) stehen dir als Mietkäufer:in nicht zur Verfügung. Du musst die Finanzierung also ohne staatliche Hilfen stemmen.
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Jeder Mietkauf wird individuell ausgehandelt, doch typischerweise läuft er in folgenden Schritten ab:
- Passende Immobilie finden und Einigung erzielen: Zunächst brauchst du ein Haus oder eine Wohnung, deren Eigentümer:in grundsätzlich bereit ist, einen Mietkauf einzugehen. Solche Angebote sind selten, daher musst du eventuell aktiv suchen oder selbst eine:n Vermieter:in überzeugen. Häufig bieten Bauträger oder Wohnungsbaugenossenschaften Mietkauf-Modelle an, seltener private Verkäufer:innen. Wenn du eine geeignete Immobilie gefunden hast, solltest du alle Infos über Kaufpreis und Vertragskonditionen in Erfahrung bringen.
- Vertragsgestaltung und Notartermin: Sind die Grundkonditionen mündlich vereinbart, wird ein Mietkaufvertrag aufgesetzt. Dieser Vertrag besteht rechtlich aus zwei Teilen: 1. Mietvertrag und 2. Immobilien-Kaufvertrag (muss notariell beurkundet werden). Das Notariat prüft die Vertragsinhalte und stellt sicher, dass alles rechtlich einwandfrei ist. Beide Parteien unterzeichnen dann den Mietkaufvertrag beim Notartermin. Ab diesem Moment ist der Vertrag bindend.
- Anzahlung und Einzug: Mit Vertragsbeginn wird meistens die vereinbarte Anzahlung fällig. Zunächst wohnst du als Mieter:in in deinem zukünftigen Eigenheim. Du genießt das Wohnrecht wie in einem normalen Mietverhältnis, allerdings mit den im Vertrag festgelegten Besonderheiten (z.B. Instandhaltungspflichten).
- Mietphase und abbezahlen: Während der vereinbarten Laufzeit wohnst du in der Immobilie und zahlst monatlich die Miete, genau wie im Vertrag festgelegt. Die Miete besteht quasi aus zwei Komponenten: dem Mietzins für die Nutzung und dem Tilgungsanteil für den Kauf.
- Ende der Mietzeit und Kaufabschluss: Nähert sich das Ende der vereinbarten Mietkauf-Laufzeit, steht die Entscheidung bzw. der Abschluss an. Im klassischen Mietkauf bist du verpflichtet, die Immobilie jetzt zu kaufen.
Im letzten Schritt zahlst du den Rest des Geldes, das du noch schuldig bist. Idealerweise hast du diesen Rest schon angespart. Falls nicht, bleibt die Möglichkeit, ein Bankdarlehen aufzunehmen.
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Juristisch bleibt der:die Verkäufer:in bis zur letzten Zahlung Eigentümer:in. Formal gehört die Immobilie weiterhin dem:der ursprünglichen Besitzer:in, solange du noch nicht als neue:r Besitzer:in im Grundbuch stehst.
Ein:e normale:r Mieter:in bist du auch nicht, du bist ggf. für Instandhaltungen zuständig und musst Reparaturen bezahlen, als wärest du schon der Eigentümer. Auch Wertveränderungen der Immobilie betreffen dich faktisch dich.
Eins weißt du sicher: Das Haus wird nicht anderweitig verkauft. Während der Mietzeit bleibt der:die Verkäufer:in aber offiziell Eigentümer:in. Dieser verzögerte Eigentumsübergang ist einer der Knackpunkte des Mietkaufs: Er verlangt Vertrauen zwischen den Parteien.
Wenn du etwa kein oder kaum Eigenkapital hast und die Bank dir (noch) keinen Kredit geben will, kann der Mietkauf für dich der Weg zum Eigenheim sein.
Selbstständige oder Menschen mit unregelmäßigem Einkommen greifen gern auf Mietkauf zurück, weil Banken ihnen ungern ein Kredit vergeben.
Bist du unsicher, ob die Immobilie wirklich zu dir passt, kann ein Mietkauf mit Option attraktiv sein. Du kannst quasi probeweise im Haus wohnen. In der Zeit hast du zwar eine höhere Miete gezahlt, aber du bist nicht gezwungen zu kaufen.
Ein Mietkauf lohnt sich finanziell nur dann, wenn die Mehrkosten überschaubar bleiben. Auch die Risiken (Vertragsbindung, möglicher Verlust von Geld) solltest du in deine Überlegung einbeziehen.
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Weitere Beiträge zum Thema Eigenkapital bei Baufinanzierungen:
Vollfinanzierung > Wohnung kaufen & vermieten ohne Eigenkapital > Finanzierung ohne Eigenkapital > Eigenkapital berechnen > Hauskauf trotz Privatinsolvenz > Hauskauf trotz Schulden > Mietkauf
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Mietkauf
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Was ist der Nachteil beim Mietkauf?
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Der größte Nachteil eines Mietkaufs sind die meist höheren Gesamtkosten im Vergleich zum direkten Kauf. Verkäufer:innen lassen sich das längere Zahlungsziel und ihr Risiko in der Regel durch höhere Mieten und Aufpreise vergüten, sodass du am Ende mehr bezahlst. Außerdem trägst du als Mietkäufer:in von Anfang an viele Kosten und Pflichten (z.B. Reparaturen), ohne bereits rechtlich Eigentümer:in zu sein.
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Wie lange darf ein Mietkauf dauern?
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Die Dauer eines Mietkaufs ist vertraglich frei vereinbar – es gibt kein gesetzliches Maximum. Üblich sind Laufzeiten von etwa zehn bis 15 Jahren, in denen ein großer Teil des Kaufpreises über die Miete abgezahlt wird. Je nach Modell sind aber auch längere Zeiträume möglich.
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Ist ein Mietkauf zwischen Privatpersonen möglich?
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Ja, das ist grundsätzlich möglich und legal. Wichtig ist jedoch, dass ein klarer, ausführlicher Vertrag aufgesetzt wird, der notariell beurkundet wird.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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„Ein Mietkauf kann in seltenen Fällen ein alternativer Weg ins Eigenheim sein, etwa für Menschen ohne Kreditchance oder in speziellen Arrangements. Der Mietkauf klingt so praktisch, ist aber wirtschaftlich nicht immer sinnvoll, er ist mit hohen Kosten und Risiken verbunden.“