Immobilienpreise: Die Metropolen bremsen, aber die zweite Reihe gibt Gas

Den frischesten Blick auf die aktuellen Immobilienpreise liefert das ImmoScout24-WohnBarometer für das dritte Quartal 2026. Es misst Angebotspreise – und zwar so: Ein lernender Algorithmus berechnet aus mehr als 8,5 Millionen Inseraten der vergangenen fünf Jahre die Preise standardisierter Referenzobjekte. Bundesweit verteuern sich Bestandswohnungen gegenüber dem Vorquartal um 0,3 Prozent auf 2.653 Euro pro Quadratmeter, Bestandshäuser um 0,5 Prozent auf 2.955 Euro. Gegenüber dem Vorjahr liegen die Preise 4,1 beziehungsweise 3,6 Prozent höher.

Unter der ruhigen Oberfläche rumort es allerdings. Im zweiten Quartal waren die Angebotspreise für Bestandswohnungen noch in allen acht Metropolen gestiegen, nun sinken sie in fünf davon. Berlin und Hamburg verlieren jeweils 1,5 Prozent, Frankfurt am Main 1,0 Prozent, München und Stuttgart jeweils 0,4 Prozent. Aufwärts geht es nur in Düsseldorf, Leipzig und Köln. Im Jahresvergleich liegen zwar noch sieben der acht Metropolen im Plus, wer in Berlin oder Hamburg verkauft, sollte sich trotzdem an den aktuellen Quartalswerten orientieren und nicht an den Inseraten aus dem zweiten Quartal.

Spannender ist die Nachfrageentwicklung. In den Metropolen liegt sie neun Prozent unter dem Vorquartal, im Umland acht und in kreisfreien Städten sechs Prozent. Nur auf dem Land fällt das Minus mit zwei Prozent eher mild aus. Noch liegt die Nachfrage allerdings überall höher als im dritten Quartal 2023.

Zwischen Mai und September gingen die Kaufanfragen bundesweit um sieben Prozent zurück. Geradezu spiegelbildlich legten die Mietanfragen um zwölf Prozent zu. Parallel kletterten die Bauzinsen bei zehnjähriger Zinsbindung auf rund 4,3 Prozent. Die naheliegende Rechnung: Wer die Monatsrate nicht mehr stemmen kann, mietet eben weiter… „Die höheren Finanzierungskosten verschieben die Nachfrage spürbar: Gerade in den Metropolen orientieren sich Kaufinteressierte wieder stärker in Richtung Mietmarkt“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Das bedeutet: Kaufinteresse ist zwar vorhanden, doch ein Kauf rechnet sich nicht mehr so gut.

Ein anderes Messverfahren, aber eine ähnliche Richtung: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts (Destatis) beruht auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen aus den Daten der Gutachterausschüsse. Er hinkt zeitlich deutlich hinterher: Die am 24. September 2026 veröffentlichten, noch vorläufigen Werte beziehen sich auf das zweite Quartal. Wohnimmobilien wurden gemäß der Bundesstatistiker 0,6 Prozent teurer als ein Jahr zuvor. Im ersten Quartal waren es noch 1,2 Prozent.

In den sieben größten Städten gaben die Preise für Eigentumswohnungen nach: um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. In den kreisfreien Großstädten außerhalb dieser Top 7 verteuerten sich Wohnungen dagegen binnen Jahresfrist um 2,0 Prozent. Bei Häusern lohnt ein genauerer Blick: In dicht besiedelten ländlichen Kreisen legten die Preise gegenüber dem Vorquartal um 2,5 Prozent zu, innerhalb eines Jahres jedoch nur um 1,0 Prozent. Ein starkes Quartal macht also noch keinen Trend – auch nicht für deine Preisvorstellungen.

Der IVD-Wohn-Preisspiegel 2026/27 vom 24. September 2026 wertet Kauf- und Mietpreise in rund 500 Städten und Gemeinden aus und befragt dazu die Verbandsmitglieder. Ergebnis: Bestandsimmobilien ziehen seit 2025 wieder leicht an. „Der Kaufmarkt hat einen Boden gefunden, aber er ist noch nicht in einen neuen Aufschwung übergegangen“, sagt Prof. Dr. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Inflationsbereinigt liegen Einfamilienhäuser noch rund 20 Prozent unter ihrem Höchststand von Ende 2021.

Wie zäh der Verkauf wirklich geworden ist, zeigen die Vermarktungszeiten. Laut IVD benötigen Kaufobjekte im Schnitt bis zu sechs Monate, bis ein Kaufender gefunden ist, bei überzogenen Preisvorstellungen noch länger. Rund sechs von zehn Immobilienprofis beobachten längere Verkaufszeiten als im Vorjahr. Bemerkenswert ist: Bis Mitte 2026 stiegen die Hauspreise in Mittel- und Kleinstädten schneller als in den Großstädten. Am Preisgefälle ändert das wenig: Einfamilienhäuser kosten dort weiterhin rund 40 beziehungsweise 55 Prozent weniger. „Die Fläche holt beim Tempo auf, nicht beim Preis“, bilanziert Kippes. Sei also gewarnt: Wer mit einem Fantasiepreis startet, verlängert eine ohnehin lange Wartezeit zusätzlich.

Vier von fünf IVD-Mitgliedern erleben strengere Banken als im Vorjahr. Platzt ein Kauf, fehlt meist Eigenkapital oder die Monatsrate ist nicht leistbar. Der Kaufpreis folgt erst mit Abstand als Grund des Scheiterns. „Bezahlbar ist nicht automatisch finanzierbar“, bringt es Kippes auf den Punkt.

Wie groß das Problem ist, zeigt eine Studie des Pestel-Instituts im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall: Die Wohneigentumsquote der Haushalte sei bis Ende 2025 auf 43,5 Prozent gesunken – den niedrigsten Wert seit 20 Jahren. Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen wohnen zur Miete. „Selbst dort, wo die Kaufpreise für Immobilien stagnieren oder sinken, sind sogar Doppelverdiener mit Durchschnittseinkommen kaum in der Lage, sich eigene vier Wände zuzulegen“, sagt Studienautor Matthias Günther. Der Kreis derjenigen, die sich dein Objekt tatsächlich leisten können, dürfte also kleiner geworden sein.

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Welche Wohnungen noch zulegen, hat das Maklerhaus „Von Poll Immobilien“ untersucht. Im Fokus stehen die Angebotspreise für Bestandswohnungen in den acht A-Städten nach Wohnfläche im ersten Halbjahr 2026 im Vergleich zum Vorjahr. Der Zeitraum unterscheidet sich damit von dem des WohnBarometers.

Die stärksten Zuwächse gab es bei mittelgroßen Wohnungen: In Düsseldorf stiegen die Preise für Wohnungen mit 76 bis 100 Quadratmeter um 9,3 Prozent auf 4.440 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg legten Wohnungen mit 51 bis 75 Quadratmeter um 9,0 Prozent auf 5.283 Euro pro Quadratmeter zu. Am anderen Ende des Spektrums sanken die Preise für Wohnungen ab 126 Quadratmeter in sechs der acht Städte: am deutlichsten in Berlin (minus 4,3 Prozent) sowie in München und Köln (jeweils minus 4,0 Prozent). In Frankfurt am Main und Hamburg stagnierten die Preise.

Die Begründung liefert Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter von Von Poll Immobilien: „Besonders mittelgroße Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 51 und 100 Quadratmeter profitieren in vielen Metropolen von einer hohen Nachfrage, auch weil sie für einen großen Teil der Kaufinteressenten finanzierbar bleiben.“ Wer eine große Wohnung verkaufen will, braucht also vermutlich mehr Geduld und einen Preis, der zur kleiner gewordenen Zielgruppe passt.

Auf TikTok kursiert unter Finfluencern eine steile These: 2027 würden die Preise „explodieren“, weil die Bundesregierung den zusätzlichen Kapitalpuffer der Banken für Immobilienkredite abschaffen wolle. Die ZEIT hat nachgeprüft. Als die Finanzaufsicht BaFin diesen Puffer zum 1. Mai 2025 von zwei auf ein Prozent senkte, gaben die Zinsen nur kurzzeitig um bis zu 0,09 Prozentpunkte nach. Wenige Wochen später lagen sie wieder auf dem alten Niveau. Und umgesetzt ist die Abschaffung übrigens auch noch nicht: Die Koalition hat sie zum 1. Januar 2027 angekündigt. Laut Bundesfinanzministerium entscheidet über den Puffer allerdings die BaFin.

„Das Eigenkapital ist für die Banken derzeit kein Engpassfaktor“, sagt Peter Barkow, Chef von Barkow Consulting. Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, rät Suchenden, „allein wegen dieser Änderung weder einen Kauf vorzuziehen noch bis Januar zu warten“. Das gilt mit umgekehrten Vorzeichen auch für dich: Einen Verkauf aufzuschieben, weil die Preise im Januar angeblich durch die Decke gehen werden, ist eine Wette auf die Zukunft ohne wirklichen Grund.

Zum Schluss hat DIE ZEIT drei öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gefragt, welche Besonderheiten einer Immobilie beim Verkauf tatsächlich ihren Wert steigern. „Die Eigentümer schätzen ihre Immobilien oft um Hunderttausende Euro zu hoch ein“, sagt Stephanie Schäfer, Sachverständige der IHK Bonn/Rhein-Sieg. Besonders häufig überschätzten sie Einbauten nach eigenem Geschmack. „Viele Verkäufer glauben: Ich habe doch 60.000 Euro für die Küche bezahlt, also muss der Käufer mir das wiedergeben. Aber das funktioniert nicht.“ Geht’s dir vielleicht genauso?

Patrick Beier von der IHK Elbe-Weser erinnert sich an ein Bad ganz aus Marmor, bei dessen Anblick Interessierte sagten: „Wie in einem Mausoleum, schrecklich.“ Pools seien „heute höchstens wertneutral“, so Bischoff. Einen Bonus gebe es dagegen für Bungalows: Oft erzielten sie zehn bis 15 Prozent mehr als vergleichbare Häuser mit Treppenhaus, sagt Schäfer. Ihr Fazit taugt als Leitsatz für jeden Verkauf: „Unverkäuflich gibt es eigentlich nicht, nur zu hohe Preise.“

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